전세 계약시 꼭 해야 하는 것들 6가지

처음이라면 꼭 확인하세요! 전세 계약, 어떻게 해야 안전할까요? 한 번 실수하면 수천만 원이 날아갈 수도 있는 전세 계약.처음이라면 더더욱 꼼꼼히 확인해야 합니다.이번 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트 6가지를 소개합니다. 이 글 하나면 여러분의 전세 계약, 훨씬 더 안전하고 똑똑하게 진행할 수 있어요.☺️

 

전세 계약시 꼭 해야 하는 것들 6가지

 

등기부등본 확인은 무조건!

집은 멀쩡해 보여도 서류를 보기 전까진 절대 안심할 수 없습니다.전세 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 건 등기부등본입니다. 등기부등본은 말 그대로 집의 이력서이자, 법적으로 등록된 소유 관계및 권리 상태를 확인할 수 있는 공식 문서예요. 등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어 있어요.

 

📌표제부

 

• 건물의 기본 정보 (주소, 구조, 면적, 사용 승인일 등)
• 확인 이유: 계약하려는 물건이 맞는지 기본 정보 일치 확인

📌갑구

 

• 소유자 정보와 소유권 변동 사항
• 소유자가 누구인지, 이전에 소송이나 압류, 가처분이 있었는지 확인 가능

📌을구

 

• 저당권, 근저당권, 임차권 등 채권 관련 권리 사항이 기재
• 은행 대출, 보증금보다 많은 근저당이 설정돼 있다면 위험 신호

 

체크 포인트

• 소유자 이름 = 계약 상대방 이름인지 확인
• 근저당(담보대출) 설정 금액이 전세보증금보다 적은지
• 갑구에 ‘가압류, 압류’ 등이 없는지
• 을구에 ‘전세권 설정’이 다른 사람으로 돼 있지 않은지

 

실사용 팁

등기부등본은 인터넷 등기소에서 1,000원 정도의 수수료로 바로 열람 가능해요.PDF 저장도 가능하니, 계약 전후로 꼭 보관해 두세요. 특히 전세 계약 전에 중개사가 "걱정 마세요, 괜찮은 집이에요"라고 해도, 직접 등기부등본을 확인하는 습관은 필수입니다.

 

 

 

 

전입신고 + 확정일자 받기

전세금은 확정일자와 전입신고가 지켜줍니다.등기부등본만큼이나 중요한 것이 바로 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지는 세입자가 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있도록 하는 최소한의 조치예요.

 

전입신고란?

• 주민센터 또는 정부24에서 주소지를 전세로 옮기는 행위
• ‘나는 이 집에 실제로 살고 있어요’라고 법적으로 등록하는 것
• 이사 당일 또는 즉시 처리하는 게 가장 좋음

 

확정일자란?

• 임대차계약서에 공적인 날짜 스탬프를 받는 절차
• 보통 전입신고 시 함께 처리 가능 (주민센터에서 도장 찍어줌)
• 이 날짜를 기준으로 세입자의 보증금 보호 우선순위가 정해짐

 

📌전입신고만 했다고 보증금이 보호되지는 않습니다. 반드시 전입신고 + 확정일자를 함께 진행해야 법적 우선순위 확보!

 

실전 팁

• 전세 입주 전날 전입신고와 확정일자를 미리 준비해두는 경우도 있어요.
  (예: 월요일 이사면 금요일 계약 마친 후 바로 처리)
• 주소지 이전에 따른 자동차 등록 주소, 우편물, 보험 주소지 변경도 함께 체크

 

전세보증금 반환보증 가입

집주인이 전세금을 안 줄 때, 대신 돌려주는 보험이 있다면? 전세보증금 반환보증은 세입자가 계약 만료 후 전세금을 못 돌려받을 경우, 보증기관이 대신 세입자에게 전세금을 돌려주는 안전장치입니다.

 

왜 필요할까?

최근 몇 년 사이 깡통전세, 전세사기, 집주인 잠적 같은 사례가 늘어나면서, 전세보증금 반환을 못 받는 일이 현실이 되고 있어요. "집주인이 파산했어요." "집이 경매로 넘어가서 전세금 일부만 받았어요." 이런 사연들을 막기 위해 꼭 필요한 제도입니다.

 

 

대표 보증기관

 

📌HUG (주택도시보증공사)

 

• 가장 대표적이며, 가입 조건도 비교적 유연함

📌 SGI서울보증

 

• 민간 보증기관, 직장인·고소득 세입자에 유리

📌 HF 한국주택금융공사

 

• 상대적으로 저렴한 보증료, 노년층 대상 상품도 있음

 

가입 절차 요약

1. 전세계약서 작성
2. 전입신고 + 확정일자 완료
3. 보증기관에 신청 (은행 또는 온라인)
4. 보증료 납부 → 보증서 발급
5. 계약 종료 시 반환 못 받을 경우 → 기관에서 대신 지급

 

유의사항

• 보증료는 전세금의 약 0.1~0.3% 수준 (1억 기준 10만~30만 원)
• 집주인의 세금 체납, 대출 상태에 따라 가입이 거절될 수도 있음

 

임대인(집주인) 신용 확인

집주인이 문제가 생기면, 전세금은 고스란히 내 손해입니다 우리는 전세 계약을 할 때 보통 집의 상태에만 집중하지만, 사실 더 중요한 건 집주인의 ‘재정 상태’입니다. 왜냐하면, 집 자체가 멀쩡해 보여도 집주인이 세금을 못 냈거나, 다중 채무자일 경우,계약 만료 후 전세금을 돌려받지 못할 수 있기 때문이죠.

 

실제사례 예

• "집은 멀쩡했는데, 집주인이 세금 체납으로 경매가 들어갔어요."
• "보증금보다 많은 대출이 잡혀 있어서, 저는 후순위로 밀렸어요."
• "집주인이 도망가버려서 연락조차 안 돼요."

이런 사례는 생각보다 많고, 피해액은 수천만 원에서 억대에 이르기도 해요.

 

 집주인 신용확인하는 방법

 

📌간접적으로 파악하는 법

 

• 계약 전 중개사를 통해 “이 분 세금 체납이나 대출 상황 문제없는 분이냐”고 물어보세요.
• 중개사가 무책임하게 “괜찮아요~”라고만 하면 의심해볼 필요가 있습니다.

📌 HUG 보증 심사를 활용

 

• 전세보증금 반환보증을 신청하면 보증기관이 집주인의 재무 상태를 심사합니다.
• 이때 거절되면, 그 자체로 리스크가 있다는 신호일 수 있어요.

📌 등기부등본과 조합해서 판단

 

• 을구에 근저당권이 많거나, 채권자가 많은 경우 → 다중 채무 가능성 높음
• 갑구에 압류·가압류 표시가 있다면, 세금 체납이나 법적 분쟁 중일 수 있음

 

집주인 유형별 주의사항

유형	체크포인트
다주택자	여러 채무가 걸려있을 가능성 높음. 등기부등본 갑·을구 철저 확인
고령 집주인	상속 분쟁 가능성. 계약 시 가족관계 등도 확인
법인 소유	회생절차나 청산절차 가능성. 법인 등기부 확인 추천

 

계약서 작성 시 특약사항 꼼꼼히!

말로 한 약속은 계약서에 없으면 소용없습니다.전세 계약을 할 때, 많은 사람들이 계약서에 있는 기본 항목만 보고 서명하는 경우가 많아요. 하지만 실제로 계약 후 분쟁의 70% 이상은 말로 한 약속을 계약서에 명시하지 않았기 때문에 발생합니다.

 

특약사항이란?

계약의 부속 조항으로, 세입자와 임대인이 합의한 내용을 계약서에 명시적으로 기록한 부분이에요.

 

예시

• 에어컨, 세탁기 제공 여부
• 입주 전 수리 약속 (예: 곰팡이 제거, 싱크대 교체)
• 벽지 교체, 청소 등 원상복구 조건
• 중도 해지 시 위약금 관련 사항

 

꼭 명시해야 하는 특약사항 예시

상황	특약사항 예문
입주 전 집 수리 약속	"입주 전까지 화장실 타일 교체 및 곰팡이 제거를 완료한다."
가전 포함 계약	"임대인은 냉장고, 에어컨, 세탁기를 포함하여 제공한다."
중도 해지 가능성	"임차인이 직장 이동으로 중도 해지 시, 위약금은 1개월분으로 한다."

 

 

📌 구두로 약속한 내용은 절대 믿지 마세요. 반드시 특약란에 쓰고, 양측 서명이 있어야 효력이 생깁니다.

 

실전 팁

• 계약서에 ‘특약사항 없음’이라고 돼 있으면 꼭 다시 검토
• 특약 작성 후 중개사, 집주인, 세입자 모두 날인(서명) 필요
• 계약서 복사본은 꼭 본인이 직접 보관

 

중개사 자격증 확인 + 공인중개사 책임 확인

중개사도 사람입니다. 신뢰할 수 있는 곳인지 먼저 확인하세요. 전세 계약을 맺을 때 우리는 중개사무소를 통해 대부분 계약을 진행하죠.하지만 자격 없는 무등록 중개업자, 책임 회피하는 공인중개사가 존재하는 것도 현실입니다.

 

자격증 확인은 필수

 

📌중개사무소에 방문했을 때 꼭 확인해야 할 3가지

 

✅공인중개사 자격증 원본

 

• 보통 사무실 벽면에 걸려 있어요.
• 자격증 이름 = 계약서 서명자 이름인지 확인!

✅중개사 등록번호 (QR코드)

 

• 정식 등록된 중개업소라면 QR코드를 통해 공제 가입 여부 확인 가능
• 국토교통부 '중개사 실명제 시스템'에서도 확인 가능

✅공제증서

 

• 공인중개사가 사고를 낼 경우, 일정 금액까지 보상받을 수 있게 해주는 제도
• 이 서류도 반드시 사무실에 비치돼 있어야 함

 

 책임 회피 방지 팁

• 계약서에는 반드시 중개업소 상호명, 주소, 전화번호, 중개사 이름이 포함돼야 함
• 중개보수(수수료)는 법정 요율에 맞는지 확인
• 중개사가 계약 조건에 대해 애매하게 설명하거나 "그냥 믿으세요~" 한다면 주의

 

 

전세는 ‘내가 살 집’을 고르는 일인 동시에,수천만 원의 자산을 지키는 계약이기도 합니다.저도 처음 전세 계약을 할 때는 너무 복잡하고 어렵게 느껴졌어요.중개사 말만 믿고 진행했다가, 다행히 큰 문제는 없었지만 돌이켜보면 운이 좋았던 거죠. 그래서 이번 글은 제가 그때 몰랐던 것들을 하나하나 다시 정리해보는 마음으로 썼습니다.혹시 여러분도 지금 처음 전세 계약을 앞두고 있다면, 이 글이 작은 가이드가 되길 바랍니다. 내가 모르는 틈은 누군가의 이익이 되기도 합니다.모르고 당하지 않기 위해서, 알고 준비하는 것.그게 전세 계약을 똑똑하게 시작하는 첫걸음입니다. 오늘도 여러분의 안전하고 편안한 내 집 마련을 응원합니다.☺️♥️

 

 

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