상가임대차보호법 완벽정리(권리금 보호)

“건물주가 계약 해지하겠대요. 그냥 나가야 할까요?”
정답은 ‘아니요’입니다. 2025년 상가임대차보호법은 임차인의 권리를 대폭 강화했습니다.
계약갱신청구권, 권리금 보호, 보증금 최우선변제, 임대료 상한제까지 핵심 내용을 정리했습니다.

 

상가임대차보호법 완벽정리

 

상가임대차보호법이란?

상가임대차보호법은 자영업자·소상공인을 위한 상가 세입자 보호법입니다. 임대료 폭등, 일방적 계약 해지, 권리금 피해 등에서 법적 보호를 받을 수 있도록 설계된 특별법입니다.

 

항목	2025년 주요 내용
계약갱신청구권	최대 10년(12년 확대 논의 중)
임대료 인상 상한	연 3% (기존 5% → 하향 조정)
권리금 보호	비영리 법인·가맹점까지 확대
환산보증금 기준	서울 10억 / 부산 7.8억 이하
대항력 발생 조건	건물 인도 + 사업자등록 이전
우선변제권	확정일자 + 대항력 요건 충족 시
소액임차인 최우선변제	서울 6,500만 / 부산 5,500만 이하

 

 

계약갱신청구권(계약연장 요구권)

 

📌요약

 

• 임차인은 최대 10년까지 계약 연장 요구 가능
• 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 불가
• 2025년 하반기부터 12년으로 연장하는 법안이 논의 중

 

📌행사 시기

 

• 계약만료 6개월 전~1개월 전 사이 서면 통지 필요
• 묵시적 갱신 상태(1년 자동연장)에서도 행사 가능

 

📌임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유

 

• 월세 3회 이상 연체
• 무단 전대·용도 변경
• 철거·재건축 계획이 확정된 경우 등

권리금 회수 보호 확대

2025년부터는 기존의 일반 임차인 외에도 비영리 법인·가맹점 사업자도 권리금 보호 대상에 포함됩니다.

 

 

📌임대인의 방해 행위 예시

 

• 임차인이 소개한 신규 임차인을 정당한 이유 없이 거부
• 권리금 계약 자체를 방해하거나 협상 거부

이럴 경우 손해배상 청구 및 행정제재 가능

 

 

💡꿀팁

 

• 계약서에 ‘정당한 사유 없는 권리금 회수 방해 금지’ 조항 명시 권장
• 이 조항이 있다면 분쟁 시 훨씬 유리

임대료 증액 상한제 (2025년부터 3%로 하향)

 

• 기존: 연 5%까지 인상 가능
• 2025년부터: 연 3% 초과 불가 (보증금, 월세 모두 포함)

단, 양측이 서면 합의한 경우 3% 초과 인상 가능 → 반드시 계약서에 명시해야 함

 

 

환산보증금 기준 확대

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 해당 금액이 아래 기준 이하면 상가임대차보호법 적용 대상입니다.

 

지역	기준금액
서울	10억 원 이하
부산	7.8억 원 이하

 

→ 이 기준을 초과하면 갱신 요구권·권리금 보호·우선변제 등 적용 제외될 수 있음

 

보증금 보호(대항력 + 우선변제권 + 소액임차인)

대항력 발생 요건

 

• 상가 인도(실입주) + 사업자등록 이전
  → 그 다음날부터 법적 대항력 발생
  → 제3자에게도 임대차 효력 인정

 

우선변제권

 

• 확정일자 + 대항력 요건을 갖춘 경우
  → 건물 경매 시 일반 채권자보다 먼저 보증금 회수

 

소액임차인 최우선변제 기준

지역	기준 보증금
서울	6,500만 원 이하
부산	5,500만 원 이하

 

→ 해당 금액 이하는 경매 시 최우선으로 보증금 전액 회수 가능

 

기타 알아두면 유용한 조항

 

• 임대료 3회 이상 연체 → 임대인 계약 해지 가능
• 일방적인 계약 해지 불가, 반드시 임차인 동의 필요
• 임대차분쟁조정위원회: 2024년부터 대규모 점포도 조정 가능
• 확정일자 꼭 받기: 주민센터 또는 등기소에서 가능, 보증금 보호 핵심

 

상가 계약 전, 반드시 법을 알고 서명하세요

 

상가임대차보호법은 임차인의 생존권을 지키는 가장 강력한 법적 장치입니다. 2025년 개정으로 더 많은 임차인들이 보호 대상에 포함되고,보증금 보호, 임대료 인상 제한, 권리금 회수도 이전보다 강력해졌습니다.

 

📲 “임대차 계약은 사업의 시작입니다. 서명 전, 권리부터 확인하세요!”